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基准房企转型中如何发展副业投资,发展副业捕捞

原标题:对标房企转型试水多元化投资开发'副业'钓鱼金

对住房的宏观调控政策只是趋紧,很多曾经暴涨的城市开始出现房价和成交量增长乏力,很多房企开始加快多元化布局的发展方向。业内人士表示,标杆房屋测试的领域都是前瞻性的,但机遇和风险并存,是否能达到最终的转型成功,还需要时间去检验。

多元化投资加速

5月27日,恒大集团再次与美洲、大洋洲和亚洲15个国家的经销商签署出口协议。距离上一次出口13个欧洲国家签约只有一周时间,恒大集团旗下的恒大冰泉将遍布四大洲,进入28个国家。恒大集团正式对矿泉水市场展开强力攻势。

5月16日,国内领先的房地产公司万科集团宣布进军物流地产。万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示,在京津冀一体化背景下,万科作为城市配套服务商,开启了物流地产,迈出了影响深远的新一步。同日,据媒体报道,海口恒大文化旅游城将于6月启动,总投资70亿元,总建筑规模超过130万平方米。

这是最近两周品牌地产企业努力打开多元化领地的最新案例,但却是地产企业转型的一个缩影。

事实上,自2012年以来,转型已经成为一个热门词汇,在各大房企之间流传,1000亿房企都在积极调整,以面对新形势下的市场。万科涉足商业地产,推动社区商业联动;万达通过多年商业地产的品牌积累,开始在全国迅速推广文化旅游产业,未来规模巨大;保利宣布全面进入养老地产,并试图开放整个产业链,将其定位为支持集团后期发展的战略布局;恒大在经历了大量的足球管理之后,开始进军快动、健康行业,与哈佛合作进入高端医疗行业;绿地和碧桂园的海外业务发展迅速。这些无一例外都在为企业后续的规模增长和利润提升奠定坚实的基础。

住宅开发利润下降

根据多家机构的研究,预计mainland China住宅开发业务的繁荣将持续10 ~ 15年,然后房地产企业住宅开发业务的现金流和利润将减少。

据某知名投行分析师介绍,长期投资物业项目的回收期一般为8-10年,开始产生正的现金流入需要2-3年左右,而成功培育大型长期投资物业集团并产生大量现金流入则至少需要10年。“在长期投资物业的潜伏期,住宅开发业务产生的利润可以为长期投资物业提供资金支持,随着住宅开发业务开始下降,长期投资物业将开始产生大量的现金流和利润,可以及时形成良好的互补匹配,从而确保房地产企业保持持续稳定的收入,”他说。

"这是内地房地产企业实施多元化战略的重要时期."一家大型房企文化集团的相关负责人告诉记者,一方面,在内地发展长期投资物业的条件已经逐渐成熟;另一方面,近年来长期投资物业的发展可以补充住宅开发业务的长期和短期投资。

探索原因

利润稀释需要找到另一条出路

“现在房地产开发利润率只有10%,和制造业基本持平,无法和过去相比。如果你找不到其他出路,就很难保证

数据显示,自去年以来,房地产行业已经开始显示出逐渐下滑的迹象。房地产开发投资增速从去年年初的22.8%下降到2014年5月的16.4%,下降了6.4个百分点。2014年1-4月,全国商品房销售面积2.77亿平方米,同比下降6.9%。4月份月销售面积7597万平方米,比3月份下降21.2%,比3月份下降14.3%。虽然这其中包含了去年高基数等因素的干扰,但是从近期的市场水平来看,过去的人气确实已经不在了。

据某上市房地产企业负责人介绍,近十年来,房价一直处于持续增长阶段,市场规模不断扩大。因此,企业只需要采取囤积、高杠杆或反周期操作来实现扩张。但随着调控力度的不断加大,特别是房产税和不动产登记的结合,未来房价的涨幅是有限的。“同时,市场规模受到限购或市场需求本身等行政手段的打压,房地产市场很难有逆周期运行空间。”他说。

很多接受记者采访的业内人士一致认为,未来房地产已经过了轻松赚钱的时代,中小型区域性房企走出去会更加困难,异地扩张的征地成本和市场风险会更大。中国商业地产联盟副主席王永平认为,虽然一二线城市的发展机会远大于三四线城市,但进入一二线城市的门槛会很高;总的来说,单一的住宅开发已经不能满足企业的规模发展,多元化、多业态发展将是品牌住宅企业的必然选择。

向.学习

格陵兰想出售商业银行的股份

业内人士认为,与实质性的跨境发展相比,这是一种更安全的产业链上下游扩张方式。以银行业为代表的金融业,位于房地产的上游。去年底以来,出现了一波房企入股银行的浪潮。去年10月,万科斥资4.19亿美元收购尚辉银行近8%的股权,成为尚辉银行最大的单一股东。今年1月,恒大地产宣布以1亿元人民币在二级市场购入华夏银行4.03亿股,成为华夏银行第五大股东。

就在万科、恒大等众多龙头企业入股银行之际,最早涉足金融领域的公司之一绿地集团(Greenland Group)诞生了辞职。值得一提的是,近几年来,绿地已经将金融业纳入公司战略发展版图,并已初具规模。

然而,在今年4月举行的博鳌亚洲论坛2014年年会上,绿地集团董事长张玉良表示,他将在近期出售所持股份

两家城市商业银行的股份。张玉良认为,房地产公司转型投金融,需要好好研究。“地方城商行是每况愈下,这三年利润一直下降。副省级城商行、二三千亿元的资产规模,一年有10亿利润规模就已经很了不起了。几乎所有城商行,监管有力,创新不够,资产净回报可怜。”张玉良对于所投资银行的表现感到失望,但他仍认为房地产企业转向金融是正确的选择,只是选择的时候应该转入有创新能力的金融领域。

  房地产企业更注重规模效益,但从目前国内情况来看,并不存在大规模进军文化旅游产业的模式。

  ——北京大学文化产业研究院副院长陈少峰

  ■业内预警

  1地产下行能否反哺旅游文化

  除了房企扎堆入股银行业,文化旅游产业也是众多房企争食的大蛋糕。在文化旅游领域风生水起的万达集团,对于文化旅游产业的前景颇为看好。万达集团董事长王健林在接受记者专访时曾表示,文化旅游产业是一个没有天花板的行业,它的增长是无极限的,且回报率也比较理想。

  但在北京大学文化产业研究院副院长陈少峰看来,目前房地产企业进入文化旅游领域,收入模式还是以地产为主,地产收入远超过旅游文化投资的收益。现在地产市场大面积出现回调,“房地产碰到一个大麻烦!”他表示,文化旅游产业的投入成本其实相对较高,如果房地产市场向好,销售顺畅,地产和文化投资都会有较好的回报;但问题是目前市场下行,房地产都要回到薄利或者无利的时代,文化旅游的回报就更难保证,二者的匹配度难以建立,对于企业会造成一定的危机,这是需要企业考虑的问题。

  根据不完全统计,在众多品牌房企布局的文化旅游项目中,接近九成都位于楼市下行重灾区的二、三、四线城市。统计局数据中显示,全国房价环比下调的城市大部分是三、四线城市。在2014年市场出现调整的可能性越来越大,很可能会陷入整体低迷。在最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整,也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈。

  “我认为这些城市目前遇到的问题,主要还是供应量偏大,需求有待挖掘。”中国房地产学会副会长陈国强同时指出,在整个房地产市场面临较大去化压力的同时,能否持续反哺对旅游文化的投入,对于这些现存的文化旅游项目仍然是考验。

  2同质化竞争或存隐患

  业内人士认为,房地产进军文化旅游产业,具有先天优势,以文化旅游的概念获取成本低廉的土地,本身就在为企业的多元化战略争取时间。但值得注意的是,市场竞争趋于白热化的同时,产品、业态的同质化竞争也为后期发展埋下隐患。

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